Cap rate. Inden for ejendomsinvesteringer vil du hurtigt lære, at cap rate er en af de mest almindeligt anvendte målinger til at overveje en investering. Dette er en nem måde at evaluere de økonomiske resultater af en investering på, men som du vil se i denne artikel, har den begrænsninger.
Introduktion
Den direkte kapitaliseringsmetode er beregningen af kapitaliseringsforholdet. Det er ligesom en definition. Den maksimale indsats beregnes og bestemmes som følger. For eksempel, hvis en bygning genererer 10.000 USD i nettodriftsindtægt og sælges for 100.000 USD, kan kursen beregnes som 0,1. Marginalsatserne er udtrykt i procent, så vi læser dette som 10 procent. Enkelheden af denne beregning giver dig mulighed for hurtigt at omarrangere den for at løse en ukendt figur. I eksemplet ovenfor kender vi NOI og værdien, men hvis vi kun havde NOI og cap rate, kunne vi lige så nemt bestemme værdien. Nytten af dette er indlysende, da du ikke altid har alle tre oplysninger. Indbringendetilgangen til den direkte kapitaliseringsmetode kan ses nedenfor på billedet. Dette er et ejendomseksempel.
Omfanget af brug af metoden til direkte kapitalisering af indkomst
Fordi cap rate kan beregnes så hurtigt og nemt, er det blevet det tal, som investorer og andre ejendomsmæglere bruger til at sammenligne en investering med en anden. To investeringer kan være under overvejelse, hvor begge har meget forskellige listepriser og støj, men hvis den samme takstsats gælder for hver, kan du nemt sammenligne dem.
Professionelle vurderingsmænd og ejendomsinvestorer bruger forskellige tilgange til værdiansættelse. Den direkte kapitaliseringsmetode er blot en af dem, og den er afhængig af den samme formel, som vi introducerede tidligere. I økonomisk terminologi vurderer metoden bygningen som "permanent". Faktisk forudsætter regnestykket bag denne beregning, at investeringen vil fortsætte med at generere afkast på ubestemt tid.
Cap-satsen tjener som den "rabat", som investorer anvender på denne indkomststrøm for de forskellige risici, den følger med. Der er ikke noget, der hedder en risikofri investering, så investorer diskonterer enhver indkomststrøm for at tage højde for potentielle problemer og de tab, det kan medføre. Cap-satsen fortæller os blot forholdet mellem indkomst og pris, som investorer er villige til at acceptere for en fremtidig indkomststrøm.
Hvilken NOI er dubrug
Dette er et spørgsmål, som en investor altid bør stille, når man ser på kapitaliseringssatser. Der er ingen generelt accepteret NOI. Dette skaber et problem for investorer, når de forsøger at bestemme markedsværdien for en given investering. De har måske hørt, at ejendommen ved siden af den pågældende blev solgt "inden for syv procent", når det bare kunne være på "mægler"-tal, der pustede NOI op. Hvis NOI er højere eller lavere, vil dette have en direkte indvirkning på den sande cap rate, som aktivet handles til. Så det er vigtigt at arbejde sammen med dit team for at gøre status over sammenlignelige markedsydelser og nøje overveje, hvilke satsgrænser du anser for gyldige.
Hvornår skal denne metode bruges
Cap-satser og den direkte kapitaliseringstilgang til værdiansættelse er et nyttigt værktøj at have i din værktøjskasse som investor. Dette giver mulighed for en hurtig analyse af transaktionen, og hvis det gøres systematisk med en kritisk linse, kan det være en kraftfuld teknik. Men udover dette er der mange hjælpe- eller alternative vurderingsmetoder. At vide, hvornår du skal gøre mere end denne ene beregning er en vigtig færdighed, når du udvikler handelsanalysefunktioner.
Udledning af metodeformel
I ejendomsinvesteringsanalyse er kapitaliseringsgraden lig med forholdet mellem nettodriftsindkomst og ejendomsværdi. Kapitaliseringssatserne for sammenlignelige ejendomme bruges tiltilbagediskontering af en ejendoms nettodriftsindtægt for at opnå dens iboende værdi.
Som enhver anden investering værdiansættes fast ejendom til nutidsværdien af fremtidige pengestrømme. Der er to metoder til værdiansættelse af fast ejendom: den direkte kapitaliseringsmetode og den tilbagediskonterede pengestrømsmetode. I muligheden for direkte kapitalisering betragtes indkomststrømmen fra ejendommen, målt ved nettodriftsindtægt, som evigvarende, og ejendommens værdi er lig med NOI divideret med diskonteringsrenten.
Formel
Værdien af ejendom ved brug af den direkte kapitaliseringsmetode bestemmes af formlen for nutidsværdien af evig betaling:
r er kapitaliseringsgraden, og NOI er nettodriftsindtægten. Det inkluderer i sagens natur NOI vækstrater i beregningen. Den marginale sats r er lig med diskonteringsrenten i minus vækstraten g. Disse er variablerne for metoden med direkte store bogstaver.
Når vi omarrangerer ovenstående ligning, får vi det matematiske udtryk for r. Kapitaliseringssatsen r bestemmes ud fra forholdet mellem nettodriftsindkomst (NOI) og værdien af sammenlignelige ejendomme. Equal Income NOI - ejendom minus alle driftsudgifter, reparationer og vedligeholdelse, forsikringer, ejendomsskatter, forsyningsselskaber osv. NOI er et ujævnt mål for nettopengestrømme, dvs. det fratrækker ikke nogen renteudgifter eller andre kapitalomkostninger, samt ejendommens værdi og den maksimale pris.
Marginalpriser
Marginalsatser, der bruges til at værdiansætte ejendom, skal være fra ejendomstransaktioner, der minder meget om ejendom, der vurderes med hensyn til ejendommens beliggenhed, størrelse, ejendomsart (bolig og erhverv), lejeperiode (kort eller lang sigt), alder, dvs. er omkostningerne til reparationer og forbedringer bestemt osv.
Eksempel på brug af metoden til direkte indkomst med store bogstaver
Med de følgende data, værdien af ejendom A ved hjælp af den marginale sats opnået ved hjælp af de tilgængelige oplysninger for salg af ejendom B og C, alt efter hvad der er mest passende. Et eksempel på metoden med direkte kapitalisering i virksomhedsvurdering:
| Property | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Value | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Lejeperiode | 10 år | 8 år | 3 år |
| Antal lejere | 2 | 3 | 10 |
Ejendom B minder mere om ejendom A end ejendom C, derfor har vi brug for værdien af ejendom A ved hjælp af kapitaliseringsprocenten opnået fra værdien og NOI af ejendom B-oplysninger.
Den ovennævnte loftrate kan justeres op eller ned for at afspejle forskelle mellem sammenligneligeejendom (dvs. ejendom B) og ejendom, der vurderes (dvs. ejendom A).
Direkte kapitalisering vs. diskonteret pengestrømsanalyse
Mange kommercielle ejendomsmæglere, långivere og ejere bruger ejendomsvurderinger med en indkomsttilgang i tankerne. Værdiansættelsen afledt af direkte kapitalisering er en diskonteret pengestrømsanalyse (DCF). For en direkte kapitaliseringsværdiansættelse divideres den stabiliserede nettodriftsindkomst (NOI) med markedsværdien. Estimerede omkostninger, DCF-analyse kræver et estimat hvert år sammen med NOI, sammen med de forventede tilbageførselsomkostninger ved slutningen af analyseperioden. Typisk bruger en analytiker indtjeningskapitalisering til at estimere afkast. Disse forventede kontante fordele diskonteres derefter med en passende kurs for at nå frem til et værdiansættelsesmarked. Metoden til direkte kapitalisering ved vurdering af investeringsrisici betragtes efter omtrent de samme regler.
Estimeret nettodriftsindtægt
Selv om disse beregninger er enkle og ligetil, afhænger de af vurderingsmandens eller vurderingsmandens antagelser. Når du bruger direkte store bogstaver, skal egenskaberne af den stabiliserede NOI evalueres. Denne værdiansættelse er baseret på markedsdata for sammenlignelige ejendomme i markedsområdet; repræsenterer vurderingsmandens opfattelse af, hvordan ejendommen skal præstere. Fordi en vurderingsmands mening er baseret på observation af markedsdata, er det svært at finde fejl i hans eller hendes NOI-estimat. Når markedet er "tilstrækkeligt", er konceptet "stabiliseret NOI" særligt nyttigt. Dog specielto områder af bekymring.
For det første, hvad hvis ejendommen har en betydelig tomgang på vurderingstidspunktet? Det er klart, at ingen udvikler fast ejendom med forventning om en betydelig, permanent ledig stilling. Vurderingsmanden kan således bruge markedsandelen af ledige stillinger, frem for egenskaberne ved reelle ledige stillinger. Dette resulterer i et øget NOI for elementets modifikator og kan forhøje værdien af modifikatoren.
For det andet, hvis den fremtidige NOI for en ejendom forventes at stige på grund af øget efterspørgsel efter plads, hvilket fører til højere lejepriser, kan et års direkte kapitalisering af NOI undervurdere ejendommen. Fordi DCF-analysen tillader årlige justeringer inden for lejesatsen, tomgangsprocenten, inkassotab og driftsomkostninger, kan DCF-analysen bruges til at forudse en købers NOI-stigning over tid.
Når ejendommen forventes fuldt udlejet inden for de næste tre til fem år, kan leveomkostningerne for eksempel reduceres til det ønskede niveau. Denne specifikation af forventede ændringer resulterer i realistiske estimater af NOI over perioden - et resultat meget bedre end at kapitalisere et års NOI. Men på den anden side, blot hvis man antager, at ledighedsprocenten vil blive reduceret over en treårig periode, kan dette føre til et oppustet NOI.
DCF-analyse er perfekt til situationer som denne. DCF-analyse er dog ikke særlig brugbar, når det kommer til at vide, at en ejendom er fuldt udlejet. Nutidsværdien af en serie af ens årlige pengestrømme er lig med tilsvarendekapitaliseret værdi. Det er ikke en fejl at bruge DCF-analyseegenskaber, når der ikke forventes nogen væsentlig ændring i NOI. Brugere af vurderingsrapporten bør dog være opmærksomme på, at resultaterne af denne metode ikke er bedre end dem, der fremkommer ved korrekt anvendelse af direkte kapitalisering. Metoden til direkte kapitalisering ved vurdering af investeringsrisici betragtes efter omtrent de samme regler.
Valg af store bogstaver og diskonteringssatser
Teoretisk set er bekymringer om kapitalisering af et års NOI udelukket. Vurderingsmandens dygtighed til at bestemme markedsværdien, satsen for sammenlignelige salg - dette spiller en stor rolle. Hvis markedsværdisatsen udledes af ejendomssalg med en tomgangsprocent, der kan sammenlignes med varer med tilsvarende købers forventninger til skæbnen for en fuldt udlejet ejendom, kan værdien estimeres ud fra den ujusterede NOI og markedsværdisatsen.
Også købere, der forventer i fremtiden NOI-stigning i deres egenskaber af lønpriser, afspejler disse forventninger. I begge tilfælde afspejles forventningerne i den observerede priskapitalisering. Et evaluatorproblem opstår, når det er nødvendigt at matche objekter, der ikke kan findes. I dette tilfælde skal taksatoren udvikle en kapitaliseringsrate og estimere NOI fra de bedst tilgængelige peers og producere et markedsværdiestimat, der afspejler forbrugernes forventninger.
Der bruges en passende diskonteringsrente til at analysere DCF ved at konvertere NOI-estimater tilværdier. Når DCF-analyse bruges til at værdiansætte et ejendomsmarked, skal diskonteringsrenten udtrækkes fra markedet ved hjælp af sammenlignelige ejendomsdata. Så behovet for relevante sammenlignelige data er det samme for DCF-analyse og for direkte kapitalisering. Når DCF-analyse bruges til investeringsanalyse, skal den krævede afkastsats bruges til at tilbagediskontere forventede pengestrømme.
Et nødvendigt, svært valg
Analyse af direkte store bogstaver og DCF - hver er egnet under visse omstændigheder. Især direkte kapitalisering er velegnet til at forvente stabile NOI-analyseegenskaber; DCF er velegnet til de forventede egenskaber af den skiftende NOI. At vælge en passende kapitaliseringsrente og diskonteringsrente kan nogle gange være vanskeligt for begge metoder. Den største fordel ved DCF-analysen er, at man ved indsamling af de nødvendige data for at estimere NOI for analyseperioden skal lære om ejendommens perspektiv.
DCF-analyse kræver nøje overvejelse. Kapitaliseringsgraden af forventet udbud og efterspørgsel for en bestemt type plads og driftsomkostninger. Korrekt udført kan en sådan analyse give information, der ikke er tydelig ved direkte brug af store bogstaver. Ofte bekræfter den primære brug af DCF-analyse markedsværdien af en direkte kapitaliseringsvurdering. Selvom estimaterne brugt i DCF-analysen kan være mere nøjagtige for nogle NOI-ejendomme, kræver uafhængig bekræftelse af markedsværdien direkte kapitaliseringsestimat en passende rabat.priser.
Konklusion
I den moderne verden er der et stort antal økonomiske instrumenter, og det er ret svært at forstå dem. I denne artikel analyseres metoden til direkte kapitalisering i detaljer. Dette er en meget nyttig teknik, som ofte bruges i økonomi. Nu er læseren bekendt med den og kan bruge den. Metoden til direkte kapitalisering af indkomst i værdiansættelsen af enhver form for virksomhed eller indkomstobjekt hjælper med at opbygge en succesfuld virksomhed med minimale risici.
